地产金融视界 / 文

(资料图片仅供参考)

关关难过，事事难成。

12月12日晚间，富力集团就公司董事长张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿发布声明。声明称，公司正针对错误指控采取法律行动。

12月13日早间，富力地产就该事件做出部分说明。公告显示，公司知悉有媒体报导伦敦法院就于美国一宗有关Z&L Properties Inc.（由张力及其关联方拥有）的待决案件向公司董事张力授出保释。对此，富力地产澄清道，其并无就保释提供任何保证金、其于Z&L Properties Inc.并无权益及该案件将不会对公司的业务及营运有任何重大不利影响。

1

“富力双雄”不是兄弟，却亲胜兄弟

朋友胜过兄弟！富力集团联合创始人、联席董事长李思廉、张力，被誉为房地产界最有名的“双子座”，他俩虽不是兄弟，却亲胜兄弟。

“富力双雄”的合作始于上个世纪。

公开资料显示，1993年， 平民家庭出身的张力邀请香港人李思廉一起出资2000万元成立了广州天力地产公司———富力集团的前身，从此，两个没有血缘关系的人开始了他们人生中最重要的合作。

张力和李思廉合作伊始，即在广州珠村拿了一块宅基地盖富力花园。但由于品质低下以及策划不成熟，房子卖了一半就卖不动了，被迫以很低的价钱卖给了天河区做教师宿舍。这次失败的经历给张、李一个很大的教训，让他们从此注意总结拿地的经验，此后，不断累积的经验逐步形成了富力发展思路。

张力如此对媒体描述他与李思廉的关系：“我和李生10年没有红过脸，在商界也是绝无仅有。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。当然，更重要的是大家分工要明确，正是由于两个人的工作很少有交叉，摩擦才会少一点。”

而李思廉则这样透露双方合作的原则：“如果一件事情有一个人坚决反对，那么富力就不会去做。印象中好像没有出现过一方坚持做、另一方坚持不做的事情。”

据介绍，张力的“站位”属于“前锋”位置，负责工程开发及管理方面；而李思廉的“站位”是“后卫”，管着财务和销售。

李思廉与张力合作初期，公司结构松散，业务杂乱，甚至还经营过餐馆。但自从在地产上获得成功后，他们就专心致力于地产业务。

李思廉与张力改造了广州第一个旧城项目——富力新居，一炮而红。随后多年，沿袭“拆旧建新”的思路，富力成了早期广州名副其实的“旧改之王”。

2007年，富力进入高光时刻——销售额达到行业TOP4，气势直逼老大万科，居“华南五虎”之首。

即便是现在的“巨无霸”碧桂园，当时也是富力背后的小弟。

2004年至2009年，富力在房地产行业呼风唤雨，连续5年霸占中国房地产企业综合实力的首位。

2017年，富力豪气盘下万达酒店。

2017年7月，万达王健林断臂求生公开甩卖资产，相传接盘者是融创，临近发布会开始，富力横刀杀出。接下了原计划卖给融创的73家酒店，总价199.06亿元，较万达和融创协商交易价打了7折。

在富力地产2017年中期业绩会上，李思廉在回答“此前以199.06亿收购万达77家酒店”时表示，一般来说，大众看到的是一种规定下的财务报表，由于财务制度，酒店反映出来的利润是亏的。实际上，预计大连万达77间酒店实际分配给业主的利润有8.7亿元多，分摊下来每家酒店都会有一两千万元的利润。

李思廉还强调，收购万达酒店对富力负债率没有影响，酒店的正资产有300多亿，还会降低公司的负债率。

李思廉还表示与万达、融创达成收购协议是一个“偶然”，“碰巧在北京一个活动碰上了，谈了二三十分钟就谈成了”。

对于SOHO中国业绩会上潘石屹表示富力买万达酒店买得太便宜了，李思廉回应，总体价格是便宜的，主要是因为王健林对富力的信任，其中的54间酒店还是归万达管理的，是出于长远合作的考虑。

面对媒体为他带上的“杀价天王”的帽子，他摆摆手笑道，“我不是杀价天王。”

2

富力的“压力”

接盘之后，酒店业务从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

2017年财报显示，富力的酒店业务营业额为23.75亿元，但酒店经营处于亏损状态，亏损额达1.46亿元。

财报数据显示，2017年-2019年，富力的酒店业务业绩分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元；2020年疫情后，富力酒店业务的亏损继续攀升至14.27亿元。

就在9月5日晚间，富力地产发布公告称，拟向北京英协置业投资有限公司出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，代价为5.5亿元。

这次出售的资产是北京富力万达嘉华酒店，也是富力近期宣告成功出售的第二家原万达酒店。天眼查app显示，买家北京英协置业由窦奕涵和窦云鹏共同出资成立，前者占股99%，后者持股1%，是北京鹏睿房地产开发有限公司第一大股东。

富力地产表示，预计此次出售亏损约653.7万元，出售所得款项净额将用于偿还集团债务。值得关注的是，北京富力万达嘉华酒店是富力地产在2017年从大连万达集团手中收购而来。

根据最新财报数据，2022年上半年，富力地产营业额约177.8亿元，对比2021年同期的394.9亿元下降约55%，毛利为27.97亿元，同比下降约67.36%；经营亏损24.4亿元，去年同期为溢利70.6亿元；期内亏损69亿元，去年同期为盈利31.8亿元。

对于净亏损69亿元，富力地产在公告中将其归因于房地产行业颇具挑战的状况导致集团报告期内录得物业发展营业额减少及毛利率降低，以及期内出售附属公司及一家合营企业部分权益录得亏损。

在2022年中期报告中，李思廉致辞，面对可动用流动资金的不确定性及即将于二零二二年到期的庞大债务，管理层採取更为积极的方法管理本集团的风险。本集团进行一项资产出售计划，涉及出售离岸及境内项目。于四月，本集团完成出售伦敦的 Vauxhall Square，代价为 9,570 万英镑。出售 Vauxhall Square 让本集团可抵销二零二二年到期的负债，并变现若干额外流动资金作营运资金用途。除出售 Vauxhall Square 外，本集团亦出售 One Thames City （OTC，位于伦敦的一个同类项目）的 50% 所有权，代价为 26.6 亿港元。出售 OTC 项目为一宗大型交易，使本集团能够进一步减少其原本无法于到期时偿还的即期负债。至于中国，本集团出售位于福州的一家酒店，代价为人民币 4.3 亿元。出售该酒店为积极将现有投资物业套现以产生额外流动资金计划的一部分。

李思廉表示，随著产生收入的资产成为对长线投资者具吸引力的投资，预期该计划将会继续进行除进行资产出售外，本集团亦积极与境外及境内票据持有人及债权人接洽，就即将到期的循环贷款磋商友好的解决方案，以避免在融资市场欠缺流动性的情况下发生潜在违约。高级管理层所採取的方法为根据信贷投资者的性质及债务融资的类型分析现有的可行选项。总体而言，本集团截至公告日成功延长或再融资约 49 亿美元或等值的境外优先票据，以及人民币 33.5 亿元的境内债券。再融资的规模属空前，反映本集团积极应对风险以及投资者重视市场环境。

债务压顶尚未解除，最佳拍档张力被指控涉嫌行贿，孤掌难鸣的李思廉还能玩转富力地产吗？地产金融视界将持续关注。